🏘️ 대출규제에 흔들리는 청약시장, 전세 보증금도 못 쓴다

출처: 연합뉴스

 

정부가 2025년 6월 말부터 시행한 주택담보대출 규제 강화는 단순히 매매시장뿐만 아니라 청약시장에도 직접적인 충격을 주고 있습니다. 특히 전세 보증금을 이용한 분양 잔금 납부가 불가능해지며 수분양자와 예비 청약자들이 현실적인 자금 확보에 어려움을 겪고 있습니다.

 

💸 “전세 끼고 잔금 납부”… 이젠 불가능

기존에는 다음과 같은 구조가 흔했습니다:

청약 당첨 → 계약금 납부 → 입주 시 전세 놓고 그 보증금으로 잔금 납부

 

하지만 이번 규제는 이 방식을 원천 차단합니다.

• 6월 28일 이후 입주자 모집공고가 이뤄진 단지부터 적용
• 잔금대출은 최대 6억 원까지만 가능
• 잔금을 전세금으로 메우려면, 세입자가 자기 돈으로 전세금을 내야만 함
• 조건부 전세대출(임차인이 대출받아주는 형식)도 불가능

📍결국, 분양가가 높은 단지일수록 현금 여력 없으면 입주 자체가 어려운 상황입니다.

 

 

🏢 서울 고가 분양 단지 '비상'

예시: 서울 송파구의 한 후분양 단지

• 84㎡ 분양가: 약 20억 원
• 대출 한도 초과로 잔금 15억 원 중 9억 원 이상을 현금으로 마련해야 입주 가능
• 일부 조합원들, 입주권 포기 사례 발생

 

🤯 이미 분양 끝난 곳도 '직격탄'

이미 청약과 계약이 끝난 수분양자들도 전세 보증금 활용 불가로 혼란에 빠졌습니다.

• 임대차 계약을 아직 맺지 않은 경우 → 세입자 대출 활용 불가
• 세입자가 ‘순수 자기 자금’으로 보증금을 내야 함

💬 "그럼 누가 그 비싼 보증금을 자기 돈으로 다 내느냐"는 불만도 나옵니다.

 

📉 청약 경쟁률 하락 가능성?

분양가가 높은 서울 주요 단지는 청약 경쟁률 하락이 예상됩니다.

“실거주 의무 없던 단지까지 갑자기 대출 규제 확대하니, 계획 다 틀어졌어요.”

 

그러나 전문가들은 청약 시장이 전체적으로 냉각되지는 않을 것으로 봅니다.

청약 1순위자는 여전히 실수요자이므로 현금 자금력에 따라 참여 여부가 갈릴 것이라는 겁니다.

 

 

🧭 정부 취지 vs 시장 현실

정부는 세입자의 대출을 이용한 ‘갭투자’식 주택구매를 억제하겠다는 입장입니다.
하지만 현실에서는 3040 실수요층의 주거 사다리를 오히려 끊어버릴 수 있다는 우려가 나옵니다.

 

✍️ 핵심 요약

• 전세 보증금으로 잔금 납부 불가
• 고가 분양 단지 입주권 포기 속출
• 3040 세대 실수요 위축
• 청약 경쟁률 하락 가능성

 

🧩 앞으로의 과제

• 고가 청약자금 마련 부담에 대한 중도금·잔금 분리 전략 검토
• 실수요자 보호를 위한 일정 한도의 유연한 예외 적용
• 서울 및 수도권에 대한 현금 보유 실수요층만 유리한 구조 탈피

 

 

 

 

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